Aucune raison pour que l’immobilier baisse

Aurélie Berthilliot

Les Français ont épargné 55 milliards d’euros pendant le confinement. C’est donc le bon moment pour élaborer une stratégie de gestion de patrimoine. Aurélie Berthilliot, associée du cabinet de gestion privée KMH, se veut rassurante sur l’impact du Covid sur les investissements. Interview. Par Clotilde Brunet

Quels sont vos préconisations post-Covid ?

Aurélie Berthilliot : S’il n’y a pas de deuxième vague, l’économie devrait repartir. C’est ce que l’on observe avec les marchés boursiers. Ils ont accusé le coup, pour autant ils ont déjà récupéré une bonne partie de ce qu’ils avaient perdu. Certaines valeurs n’ont pas décoté du tout, comme les valeurs technologiques. À l’inverse, les valeurs bancaires ou les énergies ont fortement baissé et ne sont pas revenues à leur niveau d’origine mais on va en avoir besoin. Il n’y a aucune raison de se priver d’aller sur les marchés financiers avec prudence. C’est le problème de tout investisseur : Quel part de risque suis-je prêt à accepter ?

Qu’en est-il de l’immobilier ?

L’immobilier est reparti de façon très forte puisqu’il avait été bloqué pendant deux mois. Il y a effet contre-coup du Covid, c’est exponentiel. Tant que les taux restent bas et qu’il y a plus de demandes que d’offres, il n’y a aucune raison pour que l’immobilier baisse, en tout cas dans les grandes métropoles. Et s’il y a un peu d’inflation, ça ne peut être que bénéfique pour les investissements immobiliers.

Vous ne redoutez pas l’inflation ?

Elle devrait être bridée. Faire tourner la planche à billets n’est dans l’intérêt de personne… Sauf pour payer la dette.

Quelles conséquences pour les chefs d’entreprise ?

La situation actuelle peut être problématique pour ceux qui étaient en passe de vendre et qui n’ont pas pu le faire pendant deux mois. Tout dépend des secteurs d’activités. Si l’acheteur est toujours présent, il n’y a pas de raison de remettre en cause la stratégie initiale.

Plus généralement, quelle est la première règle à suivre pour se constituer un patrimoine ?

Je prêche pour ma paroisse mais c’est de prendre conseil. On a régulièrement des interlocuteurs au téléphone qui nous disent qu’ils ne doivent pas nous intéresser. Même si c’est pour leur dire de garder leur livret d’épargne dans un premier temps, au moins ils ont eu un conseil indépendant. Il faut aussi savoir que le premier rendez-vous est gratuit. Certaines personnes se retrouvent avec dix contrats différents, des frais astronomiques, ça leur coûte plus cher que ça ne leur rapporte. Il faut oser prendre conseil.

Quels sont les critères à prendre en compte ?

Tout d’abord, on ne construit pas un patrimoine de la même façon avec quelqu’un qui ne veut aucun risque et quelqu’un qui comprend qu’un patrimoine doit évoluer. Ensuite, tout dépend de ses moyens. Quelqu’un, en début de carrière, qui peut épargner 500 euros par mois, ce n’est pas très judicieux qu’il investisse dans l’immobilier. On le mettrait dans une situation précaire.

Qu’est-ce que vous conseilleriez dans ce cas-là ?

De l’investissement par des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) par exemple. On peut les acheter cash ou à crédit dans la perspective d’un revenu futur. Autre possibilité : en acheter la nue-propriété et au bout de 15 ans, vous allez récupérer la pleine propriété de ces SCPI qui vont générer des revenus à ce moment-là. Ça a tout son intérêt si vous êtes jeune.

D’autres investissements vers lesquels se tourner en étant jeune ?

Les contrats de retraite sont très intéressants pour un jeune actif car il cotise pour sa retraite et déduit cet investissement de ses impôts. S’il a une petite épargne à investir chaque mois, ça peut être plus intéressant pour lui de commencer par là.

Quels sont les points de vigilance ?

On a des clients qui poussent notre porte et qui veulent réaliser un investissement immobilier en profitant du dispositif Pinel. Sauf qu’ils ne se rendent pas compte que si le locataire ne paie pas pendant deux mois, ils se mettent dans le rouge. Notre rôle est aussi de savoir dire non. L’immobilier n’est pas un investissement sans risque et c’est un investissement de long terme. La fiscalité doit être la cerise sur le gâteau. Quand on achète un appartement, il faut qu’il soit bien construit, qu’on puisse le louer, le transmettre…

Investir dans la location meublée, est-ce toujours intéressant ?

Oui, on peut trouver de la revente de résidence étudiante dans Lyon centre. C’est intéressant si l’on cherche un revenu fixe. On peut également accompagner des clients dans l’achat d’un appartement mis en location meublée, un studio ou une colocation. On amortit cet investissement car les revenus ne sont plus considérés comme fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ce sont des revenus qui ne sont pas fiscalisés pendant 10 ou 15 ans.

Et à partir de quand faut-il diversifier ses investissements ?

Quand on a 300 ou 500 euros à investir chaque mois, c’est difficile de diversifier ses investissements. Cependant, on peut le faire au sein d’un même contrat en alliant des obligations, des actions et éventuellement des SCPI. La diversification peut intervenir très vite pour une profession libérale, moins pour un jeune cadre même s’il connait une évolution. De plus, il faut toujours anticiper son changement de situation. C’est bien beau d’investir dans l’immobilier à 25 ans mais si dans quelques années cette personne veut acheter sa résidence principale, elle sera trop endettée.

Quels sont vos conseils spécifiques à destination des chefs d’entreprise ?

La problématique du chef d’entreprise, c’est l’anticipation. Il croit toujours qu’il va avoir le temps de préparer sa succession, des donations… Mais il peut avoir un accident demain  et rien n’est prévu. Dès le départ, il doit se protéger et se pencher sur sa prévoyance. Derrière il y a une famille qui n’est pas automatiquement prête à reprendre, ni capable de vendre. Le chef d’entreprise est l’incarnation de sa société.

Est-ce que vous leur recommandez d’acquérir des bureaux à titre personnel pour les louer à l’entreprise ?

Neuf fois sur dix c’est plus intéressant d’acheter des bureaux à titre privé puis de signer un bail avec l’entreprise via une SCI. Pour autant si le chef d’entreprise est proche de la retraite et s’il veut faire un pacte Dutreil avec enfants ou céder, c’est plus intéressant de le mettre à l’actif… Cette deuxième stratégie permet de bénéficier d’abattements.

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